17 Luglio 2017
Mercato immobiliare, ecco in 12 punti come sta andando
L’Osservatorio presentato la settimana scorsa da Nomisma descrive una situazione non del tutto positiva. “Questa ripresa - afferma l’istituto di ricerca - non ha i connotati di robustezza necessari a scongiurare brusche battute d’arresto o improvvisi rovesci”.
Ma ecco spiegato in dodici punti cosa sta succedendo.
- La crescita della domanda secondo l’istituto di ricerca è penalizzata da “una diffusa debolezza reddituale” degli italiani: quasi il 40% delle famiglie che intende chiedere un mutuo vanta un reddito netto inferiore a 1.800 euro al mese.
- Per questa ragione c’è un sostanziale congelamento delle intenzioni d’acquisto di abitazioni. L’Istituto bolognese stima per il 2017 un tasso di crescita delle compravendite residenziali più contenuto (+6,2%) rispetto al risultato superiore al 18 per cento registrato nel 2016.
- Se si osservano le performance delle sole compravendite residenziali, i mercati urbani più dinamici nel 2016 e nel primo trimestre dell’anno in corso, sono stati Genova e Milano, mentre Torino e Bologna vedono un rallentamento. Sul fronte commerciale si conferma la vivacità di Genova e Milano mentre Bologna manifesta una “lenta ripresa”.
- In generale il mercato immobiliare italiano nel 2016 ha visto il perfezionamento di poco più di 2,3 milioni di contratti di acquisto e locazione sottoscritti da famiglie e imprese.
- Tra abitazioni e immobili per impresa, nel 2016 si è registrata un’impennata delle transazioni del 18,8%, che va così a rafforzare la crescita dei due anni precedenti (+5,9% nel 2015 e +3,5% nel 2014). E nel 2016 le compravendite sono state 516.294 per le abitazioni (escluse le pertinenze) e 51.919 per gli immobili destinati alle attività terziarie, commerciali e produttive.
- Rispetto agli anni pre-crisi il segmento degli immobili d’impresa fatica a rilanciarsi. Nei primi mesi del 2017 si riscontra un rallentamento della ripresa delle compravendite di questi immobili (variazione tendenziale annua +13,4%), nonostante l’exploit del settore terziario (19,2%) soprattutto in corrispondenza degli 8 maggiori mercati monitorati dall’Agenzia delle Entrate (incremento medio 23,3%).
- Secondo Nomisma il processo di dismissione degli immobili pignorati dalle banche ai propri debitori porterà sul mercato un’ingente mole di cespiti. In questo modo per lungo tempo sarà difficile assistere a una risalita dei valori immobiliari.
- I tempi medi di vendita continuano a ridursi soprattutto a Bologna, Milano e Venezia. Il fenomeno è iniziato nel 2014 per le abitazioni e nel 2015 per negozi e uffici.
- Si riduce anche lo sconto praticato in fase di trattativa, a partire dal 2014, delinea per Nomisma “un quadro di maggiore favore per la ripresa in atto nel mercato immobiliare”, nonostante il divario dei valori tra inizio e fine trattativa si attesti ancora su livelli piuttosto elevati (in media superiori di 3,5-4,5 punti percentuali rispetto al periodo pre-crisi).
- Sul versante delle locazioni, i contratti hanno riguardato 1,7 milioni di immobili, di cui il 79% ad uso abitativo. Le abitazioni oggetto di contratto d’affitto nel 2016 sono state 1,3 milioni, con un’incidenza del 5,6% sullo stock potenzialmente locabile.
- Bologna è la città con la maggiore vivacità in termini di turnover dello stock abitativo in affitto, seguita da Firenze, Milano e Torino. All’opposto si collocano Napoli e poco sopra Palermo e Genova. Roma si presenta allineata rispetto alla media degli 8 mercati maggiori (10%).
- Passando ai tempi medi di locazione, il recupero dei livelli pre-crisi è un fatto spesso acquisito.
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